【介绍】22页，12807字
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完成土地收购工作以后，鸿福集团将对项目整体规划做出调整，使之更符合新疆房地产市场当前需要，商住并重，充分发挥土地价值，合理规划和使用土地面积。
1、商业开发
1-1、商业定位
利用现有土地的周边临街环境，结合新医路沿线的新疆医科大学（及附属医院）、兰州军区乌鲁木齐总医院等医药、医疗单位群聚优势，在新医路沿线开发建设“鸿福医药、医疗、保健产品一条街（暂名）”。
整体建筑以3层为主，1、2层为店面和商铺，3层为配套写字间。
1-2、定位依据
乌鲁木齐医药、医疗、保健产品销售网点散乱分布在临近火车南站的奇台路和开发区贵州路一带，在综合性商业市场严重过剩的情况下，到目前为止，乌鲁木齐还没有出现一家规范的、聚集性的医药产品专营市场。该土地周边区域是传统的医疗、药品集散地，自然市场成熟，立地条件充分。而且，鸿福集团下属的鸿福医药连锁已经形成规模和品牌优势，有多年的医药类市场运作经验，政策报批顺理成章，内部条件和外部条件均符合该类型项目的开发条件。
该项目建成以后，将成为新疆第一家以医药、医疗、保健产品为主的专营市场，发展前景好，销售（招商）难度小。
1-3、商业规模
遵循鸿福房地产公司在乌鲁木齐市场“重住轻商”的发展规划，商业面积以充分利用土地条件为原则，合理控制开发量，以中型规模、适度、适量为原则。
商业项目计划建设在新医路沿线临街地段，长度约300米左右，进深20米设计，单层建筑面积在6000平米左右，1、2层商铺面积共12000平米，3层写字间面积6000平米，可容纳50-80个医药企业入市经营。
1-4、效益评估
该项目投资周期短、建设成本低，以总面积18000平米计，建筑成本约1800万元，当年开发，当年完成，当年获益。
调查表明，该地段低层商铺销售价在22000-25000元/平米左右，如该项目低层商铺价格以20000元/平米左右定位，应该具备市场竞争力。
以1层20000元/平米、2层12000元/平米、3层4000元/平米计算，开发完成后的销售总额为21600万元，减去建筑成本和营销成本，仅此一项，即可基本收回全部土地成本，而实际用地面积仅为土地总面积的10%。
2、住宅开发
1-1、住宅定位
遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中档、品质住宅为主，配套开发幼儿园、会所、商业购物、娱乐休闲等公用设施，全面引进智能化设施，为中、高收入阶层提供优美的人居环境。
1-2、定位依据
乌鲁木齐住宅开发的结构性过剩主要表现为以高端消费者为对象的高层、小高层住宅过剩，以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足，而价格适中、品质优良、环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，一次置业者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。
市场统计表明，到2003年4月，乌鲁木齐地区高层、小高层住宅空置率为62%，多层经济适用房空置率为25.5%，而多层商品房空置率仅为17%。在品质型开发企业中，新天房产、康普房产的多层商品房销售率均达到85%以上，这充分说明，价格适中、品质优良的商品房是当前乌鲁木齐住宅市场的缺口之一。对市场进行进一步细分后可以看出，销售价在1600-2000元/平米、均价在1700-1800元/平米的中档产品（地段相对较好、有基本的社区绿化、外立面贴砖、房屋品质有保证）供应不足。由于本年度入市新盘相对较少，预计在今后2-3年内，该类型产品有足够的市场潜量。
1-3、居住规模（项目技术指标，列表）
1、商业开发
1-1、商业定位
利用现有土地的周边临街环境，结合新医路沿线的新疆医科大学（及附属医院）、兰州军区乌鲁木齐总医院等医药、医疗单位群聚优势，在新医路沿线开发建设“鸿福医药、医疗、保健产品一条街（暂名）”。
整体建筑以3层为主，1、2层为店面和商铺，3层为配套写字间。
1-2、定位依据
乌鲁木齐医药、医疗、保健产品销售网点散乱分布在临近火车南站的奇台路和开发区贵州路一带，在综合性商业市场严重过剩的情况下，到目前为止，乌鲁木齐还没有出现一家规范的、聚集性的医药产品专营市场。该土地周边区域是传统的医疗、药品集散地，自然市场成熟，立地条件充分。而且，鸿福集团下属的鸿福医药连锁已经形成规模和品牌优势，有多年的医药类市场运作经验，政策报批顺理成章，内部条件和外部条件均符合该类型项目的开发条件。
该项目建成以后，将成为新疆第一家以医药、医疗、保健产品为主的专营市场，发展前景好，销售（招商）难度小。
1-3、商业规模
遵循鸿福房地产公司在乌鲁木齐市场“重住轻商”的发展规划，商业面积以充分利用土地条件为原则，合理控制开发量，以中型规模、适度、适量为原则。
商业项目计划建设在新医路沿线临街地段，长度约300米左右，进深20米设计，单层建筑面积在6000平米左右，1、2层商铺面积共12000平米，3层写字间面积6000平米，可容纳50-80个医药企业入市经营。
1-4、效益评估
该项目投资周期短、建设成本低，以总面积18000平米计，建筑成本约1800万元，当年开发，当年完成，当年获益。
调查表明，该地段低层商铺销售价在22000-25000元/平米左右，如该项目低层商铺价格以20000元/平米左右定位，应该具备市场竞争力。
以1层20000元/平米、2层12000元/平米、3层4000元/平米计算，开发完成后的销售总额为21600万元，减去建筑成本和营销成本，仅此一项，即可基本收回全部土地成本，而实际用地面积仅为土地总面积的10%。
2、住宅开发
1-1、住宅定位
遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中档、品质住宅为主，配套开发幼儿园、会所、商业购物、娱乐休闲等公用设施，全面引进智能化设施，为中、高收入阶层提供优美的人居环境。
1-2、定位依据
乌鲁木齐住宅开发的结构性过剩主要表现为以高端消费者为对象的高层、小高层住宅过剩，以普通消费者为对象的普通多层住宅供应不足，而价格适中、品质优良、环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，一次置业者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。
市场统计表明，到2003年4月，乌鲁木齐地区高层、小高层住宅空置率为62%，多层经济适用房空置率为25.5%，而多层商品房空置率仅为17%。在品质型开发企业中，新天房产、康普房产的多层商品房销售率均达到85%以上，这充分说明，价格适中、品质优良的商品房是当前乌鲁木齐住宅市场的缺口之一。对市场进行进一步细分后可以看出，销售价在1600-2000元/平米、均价在1700-1800元/平米的中档产品（地段相对较好、有基本的社区绿化、外立面贴砖、房屋品质有保证）供应不足。由于本年度入市新盘相对较少，预计在今后2-3年内，该类型产品有足够的市场潜量。
1-3、居住规模（项目技术指标，列表）
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序号
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项 目
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指 标
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1
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红线内用地总面积（不包括临街商业用地）
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110000平米
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2
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住宅
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300000平米
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3
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幼儿园
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8000平米
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4
|
商业服务（指会所和其它商业建筑）
|
20000平米
|
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5
|
半地下车库
|
17800平米（不含容积率）
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6
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居住户数
|
2900户
|
|
7
|
家庭系数
|
3.5
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8
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居住人数
|
10300人
|
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9
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容积率
|
2.6
|
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10
|
建筑密度
|
27%
|
|
11
|
绿化率
|
45%
|
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12
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停车位
|
1036个（0.35辆/户）
|
1-3、规划设计
在澳大利亚DCM公司已经确立的规划和设计基础上，对项目总体规划进行调整，保留TOWNHOUSE（联排别墅）、多层住宅、幼儿园、会所等项目，缩减小高层建筑，删去高层建筑和社区学校，使项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需要。
在景观规划中，着重利用鲤鱼山山景和绿化带，充分利用自然条件，保留自然形成的成品绿化林，将和平渠引入住宅社区，形成环流水系，在水资源严重缺乏的乌鲁木齐，建成第一个真正意义上的山景、水景相融合的景观楼盘。
在区内布置点状团簇绿地，以带状林萌步行道贯穿整个绿化系统，使居住小区形成山光水色、绿萌环绕的优雅乡居特色。
社区交通采用环行干道，以自然人行道步入楼亭，从而做到人车分流。
以TOWNHOUSE、多层建筑、小高层建筑将建筑物分为三个视线层次，合理搭配比例和高度，加强整体建筑的错落感。
通过生态和绿化将小区分为三个不同主题的居住社区，以庭院、社区广场、休闲娱乐区为公共空间，联结和沟通三个居住区，实现大社区的完整和统一。
1-4、效益评估
该项目工程浩大，开发周期长（预计三年完成），产品层次多，但由于小高层建筑面积受到控制，高端产品所占比重不大，因此可以按平均数对项目效益做出测评。
在平均计入社区环境建设成本、公用设施建设成本后，乌鲁木齐高品质、框架式多层商品房建筑成本在1000-1100元/平米左右（包括联排别墅），小高层住宅建筑成本在1300-1400元左右；以平均成本1200元/平米计，以总建筑面积300000平米计，建筑成本约36000万元。
减去公用设施（幼儿园、会所）后，项目可售面积约290000平米。
该区域内的别墅类住宅销售价格在3500元/平米左右，小高层住宅销售价格在2500元/平米左右。多层住宅销售价格以1700元/平米计算，根据产品类型所占比例，平均销售价格应该在2200元/平米以上（以上评估价均为市场最低价）。
以2200元/平米计，销售总额约为63800万元，减去边际费用、营销费用、不可预知费用、税收等，住宅项目净利润在20000万元以上。